Дарування квартири: податки, ризики та юридичне оформлення

Дарування квартири: податки, ризики та юридичне оформлення

Передача квартири у дарунок — одна з найпопулярніших форм передачі нерухомості між родичами в Україні. Але за видимою простотою цієї процедури ховається ряд юридичних і податкових нюансів, про які більшість людей дізнається вже після підписання документів. У цій статті розберемо все: від вибору форми правочину до можливих ризиків.

---

Що таке договір дарування нерухомості

Договір дарування — це правочин, за яким одна особа (дарувальник) безоплатно передає у власність іншій особі (обдаровуваному) своє майно. Ключове слово — безоплатно: якщо є умова зустрічного надання (наприклад, "подарую квартиру, але ти маєш доглядати за мною"), це вже не дарування, а інший вид договору.

Відмінність від спадщини та купівлі-продажу

Критерій	Дарування	Купівля-продаж	Спадкування
Момент переходу права	При житті дарувальника	При житті продавця	Після смерті спадкодавця
Оплатність	Безоплатно	Оплатно	Безоплатно
Нотаріус	Обов'язковий	Обов'язковий	Обов'язковий
Ризик оспорювання	Середній	Низький	Середній

---

Між ким можна укладати договір дарування

Дарувати квартиру можна:

• Рідним першого ступеня (батьки, діти, подружжя) — найпоширеніший варіант
• Іншим родичам (брати, сестри, онуки, дядьки тощо) — вищий податок
• Стороннім особам — будь-якій фізичній або юридичній особі
• Державі або громаді — без обмежень

Обмеження:

• Неповнолітня особа може отримати нерухомість у дарунок, але від її імені підписують батьки або опікуни
• Дарувальник повинен бути власником та дієздатною особою

---

Податки при даруванні квартири у 2026 році

Ось де починаються нюанси, про які мало хто знає заздалегідь.

Дарування між родичами першого ступеня

Батько → дитині, чоловік → дружині, батьки → один одному:

• ПДФО (податок на доходи фізичних осіб): 0%
• Військовий збір: 0% (при даруванні між родичами I ступеня)

Тобто при даруванні квартири в межах першого ступеня спорідненості жодних податків обдаровуваний не сплачує.

Дарування між родичами другого ступеня та далі

Брат → брату, бабуся → онуку, дядько → племіннику:

• ПДФО: 5% від оціночної вартості майна
• Військовий збір: 5% від оціночної вартості

Загальний податок: 10% від вартості майна.

Дарування стороннім особам (не родичам)

• ПДФО: 18% від оціночної вартості
• Військовий збір: 5%

Загальний податок: 23% від вартості майна.

Хто сплачує податок

Обдаровуваний — отримувач подарунка, а не дарувальник. Якщо обдаровуваний — нерезидент України, ставки ПДФО можуть бути іншими.

Нотаріальна оцінка та база оподаткування

Оціночна вартість визначається на підставі звіту про оцінку майна, складеного ліцензованим оцінювачем. Податок розраховується саме від неї, а не від ринкової вартості чи суми, яку сторони вказали б самостійно.

---

Порядок оформлення договору дарування

Крок 1. Замовте оцінку нерухомості

Зверніться до ліцензованого оцінювача. Вартість послуги — від 1 500 до 5 000 гривень залежно від типу об'єкта і регіону.

Крок 2. Підготуйте документи

Від дарувальника:

• Паспорт та ідентифікаційний номер
• Документ про право власності (свідоцтво або витяг з реєстру)
• Технічний паспорт на квартиру
• Звіт про оцінку майна
• Довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів
• Згода чоловіка/дружини (якщо квартира є спільним майном подружжя) — нотаріально засвідчена

Від обдаровуваного:

• Паспорт та ідентифікаційний номер
• Документ, що підтверджує ступінь спорідненості (свідоцтво про народження, шлюб)

Крок 3. Зверніться до нотаріуса

Договір дарування нерухомості підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації переходу права власності. Нотаріус:

• Перевіряє дієздатність сторін
• Перевіряє нерухомість на наявність обтяжень, арештів, іпотек
• Посвідчує підписи та реєструє договір

Крок 4. Сплатіть податки і збори

До підписання договору обдаровуваний зобов'язаний:

• Сплатити ПДФО та військовий збір (якщо застосовуються)
• Сплатити збір до Пенсійного фонду (1% від оціночної вартості при першій купівлі для громадян, які не мають власного житла — але при даруванні це питання трактується по-різному, уточнюйте у нотаріуса)
• Оплатити послуги нотаріуса: від 3 000 до 10 000 гривень залежно від вартості об'єкта і нотаріуса

---

Ризики дарування квартири

Ризик 1. Оспорювання договору

Договір дарування може бути визнаний недійсним судом, якщо:

• Дарувальник був недієздатним або знаходився у стані, коли не розумів своїх дій
• Правочин укладений під тиском або обманом
• Дарувальник є боржником, і дарування вчинено з метою ухилення від сплати боргів (фраудаторний правочин)

Особливо ризиковано, якщо дарувальник є кредитором або відповідачем у суді на момент укладення договору.

Ризик 2. Дарувальник втрачає всі права

На відміну від заповіту або договору довічного утримання, при даруванні дарувальник повністю і негайно втрачає право власності. Якщо стосунки погіршаться — юридично повернути майно практично неможливо.

Ризик 3. Умови скасування дарування

Законодавство передбачає обмежений перелік підстав для скасування дарування після його здійснення:

• Якщо обдаровуваний вчинив умисний злочин проти дарувальника або членів його сім'ї
• Якщо обдаровуваний навмисно позбавив дарувальника життя

В інших випадках скасування дарування практично неможливе.

Ризик 4. Приховані обтяження

Якщо квартира має іпотеку, арешт або інше обтяження, нотаріус виявить це перед підписанням. Але якщо обтяження не зареєстроване — ризик переходить до нового власника.

---

Коли дарування доцільне, а коли ні

Дарування доцільне:

• Між батьками і дітьми, де стосунки довірливі і стабільні
• Коли хочуть уникнути спадкових суперечок між кількома спадкоємцями
• Коли дарувальник здоровий і впевнений у рішенні

Дарування недоцільне:

• Якщо дарувальник хоче зберегти право проживання — краще договір довічного утримання
• Якщо є боргові зобов'язання у дарувальника — ризик оспорювання кредиторами
• Якщо є сумніви щодо подальшої поведінки обдаровуваного

---

Потрібна консультація? Зателефонуйте +380933094480