Ви знайшли квартиру. Ціна хороша. Власник поспішає. "Давайте завтра оформимо, є інший покупець". Саме в цей момент — стоп. Найдорожчі покупки в житті потребують найретельнішої перевірки. І хоча нотаріус перевіряє деякі документи — він не захищає вас від усіх ризиків.
LEGAL UA — адвокатська фірма у Дніпрі. Консультація: +38 093 309 44 80.
Key Takeaways: головне за 30 секунд
- Реєстр нерухомості — базова перевірка права власності і обтяжень.
- Неповнолітні власники — продаж потребує дозволу органів опіки, інакше угода оспорювана.
- Незареєстровані мешканці — можуть залишитися після продажу.
- Іпотека — обтяження в реєстрі, повинна бути знята до або одночасно з угодою.
- Спадкові ризики — квартира отримана у спадщину? Перевіряйте інших спадкоємців.
- Реновація без дозволів — технічний паспорт і фактичний стан мають збігатися.
Базова перевірка через реєстри
1. Державний реєстр речових прав (ДРРП)
Перевіряє: хто є власником, чи є обтяження (іпотека, арешт, заборона відчуження), підстава набуття права власності.
Як перевірити: онлайн через Дія, нотаріус або адвокат. Вартість витягу — близько 10 грн.
2. Реєстр судових рішень
Перевіряє: чи є судові спори щодо квартири, чи виносилися рішення про скасування попередніх угод.
3. Єдиний державний реєстр юридичних осіб
Якщо продавець — юридична особа: перевіряємо статус, уповноважену особу, рішення про продаж.
4. Реєстр боржників виконавчого провадження
Якщо на продавця відкрито виконавче провадження — майно може бути арештоване в будь-який момент, навіть у день угоди.
Що перевіряє нотаріус і що не перевіряє
Нотаріус перевіряє:
- Реєстр прав на наявність обтяжень.
- Документи, що засвідчують особу продавця.
- Дієздатність сторін.
- Правовстановлюючі документи (договір купівлі, свідоцтво про спадщину).
Нотаріус НЕ перевіряє:
- Чи зареєстровані особи у квартирі (крім неповнолітніх).
- Реальне фізичне нерухомство і відповідність технічному паспорту.
- Судові спори у стадії розгляду (не набрали чинності).
- Борги по комунальних послугах.
- Правомірність попередніх угод у ланцюжку.
Квартира з неповнолітніми або недієздатними власниками
Найвищий ризик при купівлі — якщо серед власників є або були неповнолітні діти.
Чому: продаж квартири, де неповнолітній є власником або мав право на неї — потребує дозволу органів опіки і піклування. Якщо дозвіл не отриманий або оформлений з порушеннями — угода оспорювана в суді протягом 3 років.
Що перевіряти:
- Документи на квартиру: де і коли куплена, чи були неповнолітні в сім'ї на той час.
- Якщо куплена з використанням материнського капіталу або державних субсидій — діти мали бути включені як власники. Якщо не включені — угода може бути оспорена їхніми інтересами в майбутньому.
Зареєстровані мешканці
Право власності і право проживання — різні речі.
В Україні після продажу квартири зареєстровані особи зобов'язані виписатися. Але якщо не виписуються добровільно — доводиться йти до суду.
Особлива увага: особи, які втратили право власності через угоду (наприклад, отримали компенсацію при приватизації), але мають зареєстроване постійне місце проживання — виписати їх складно.
Порада: перед підписанням вимагайте довідку про зареєстрованих осіб (форма №3). Якщо є зареєстровані — в договорі фіксуйте строк і зобов'язання щодо виписки.
Спадкова квартира: підвищені ризики
Квартира, отримана у спадщину — завжди підвищений ризик. Причини:
- Є спадкоємці, яких не повідомили — вони можуть з'явитися протягом 3 років і оскаржити угоду.
- Заповіт може бути оскаржений після смерті спадкодавця.
- Спадщина прийнята по витіку строку — є ризик, що хтось відновить строк через суд.
Що робити: перевіряйте з нотаріусом, чи завершена спадкова справа, чи немає відкритих спорів, чи є заява всіх спадкоємців.
Борги по комунальних послугах
Ці борги переходять разом із квартирою — якщо ви стаєте новим власником, ви стаєте і відповідачем по боргах перед комунальними службами.
Як перевірити: запросити довідку про відсутність заборгованості у кожному з постачальників послуг або перевірити особові рахунки.
Захист: в договорі прописати, що продавець гарантує відсутність боргів і несе відповідальність за борги до дати передачі квартири.
Потрібна консультація? Телефонуйте: +38 093 309 44 80. Перша консультація безкоштовна.
Потрібна консультація?
Наші адвокати готові допомогти у вашій ситуації. Перша консультація безкоштовно.